近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》共17条，以商业可持续为基本前提，建立健全住房租赁金融支持体系，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，堪称住房租赁“金融17条”。
业内专家普遍认为，《意见》的发布标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。中国银行研究院研究员李一帆表示，《意见》进一步明确了住房租赁市场的发展方向，旨在支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过培育和发展住房租赁市场保障房地产市场平稳健康发展，对于推动人民群众从“住有所居”到“住有宜居”具有重大意义。
招联首席研究员董希淼表示，从长远看，应加快探索和发展房地产新的发展模式，坚持租购并举，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。商业银行、消费金融公司等金融机构要以此为契机，优化房地产金融业务结构，调整资源配置方向和重点，加快创新产品和服务，加大对住房租赁市场的支持，进一步促进金融与房地产良性循环。
加强信贷产品和服务模式创新
党中央、国务院高度重视发展住房租赁市场，多次明确提出要坚持租购并举，推进保障性住房建设，加快发展长租房市场。近年来，相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。部分金融机构创新推出了相关金融产品和服务，取得了积极成效，形成了有益经验。
为进一步加强和改善住房租赁市场金融服务，《意见》重点鼓励金融机构加大产品创新，从住房租赁开发建设、企事业单位批量购买租赁住房、住房租赁经营等方面着手，探索加大信贷支持力度，覆盖租赁住房项目的全周期。
“要发挥专业优势，在监管合规前提下创新金融产品和服务，针对不同市场主体在住房租赁投资、开发、运营和管理等各阶段的合理融资需求，提供多元化、多层次、全周期的金融产品和一揽子金融服务。”李一帆表示。
在加大住房租赁开发建设信贷支持力度方面，《意见》明确，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。
住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。
在董希淼看来，下一步，应采取更多的正向激励措施，推动金融机构进一步创新产品和服务，综合运用住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款、个人住房租赁贷款、信用卡分期等产品，更好地满足住房租赁市场各类主体的需求。
拓宽多元化投融资渠道
实际上，除了增强信贷支持，《意见》还重点鼓励发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域以拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。中指研究院研究副总监徐跃进分析认为，未来，住房租赁企业的融资渠道有望进一步拓宽，融资成本有望逐渐降低，项目和企业的持续发展能力将逐步增强。
具体来看，在支持发行住房租赁担保债券方面，《意见》提出，住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。
兴业研究公司金融行业高级研究员陈昊认为，担保债券在发行人信用的基础上附加了相应担保资产，从而提升了债券的偿债保证。而且，相关担保债券对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的稳定性和规范性方面具有较为严格的标准，能够在一定程度上保证好购债人的权益。
值得注意的是，《意见》还提出要稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。陈昊分析认为，以上试点融资渠道的鼓励政策，将有助于拓宽住房租赁相关企业融资渠道，进而推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。
根据《意见》，将优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
严格住房租赁金融业务边界
《意见》特别强调，要严格住房租赁金融业务边界。住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。
“应做好资金监控，防范利用住房租赁信贷产品套现。”董希淼说，《意见》明确了借贷条件、申请方式，将借贷杠杆控制在合理水平。同时，要对沉淀在住房租赁企业的资金进行托管或集中存管，减少资金被挪用的可能。
具体来看，对于商业银行而言，做好住房租赁信贷资金管理尤为重要。《意见》提出，商业银行应建立完善的贷款审批机制和风险管理机制，严格住房租赁贷前审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性、还款资金来源的跟踪调查，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设、购买和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。
对于住房租赁直接融资产品创新，《意见》强调，住房租赁直接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信息公开透明、资金用途合法合规。相关部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求，完善信息披露和存续期管理，采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设、购买和运营等相关活动，不得挪作他用。
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